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¿En qué consisten las Hipotecas Autopromotor?

 Una Hipoteca Autopromotor es un préstamo hipotecario diseñado específicamente, para aquellas personas que necesitan financiación para construir su propia vivienda.

En muchas ocasiones comprar una vivienda de segundamano idónea para satisfacer nuestras necesidades, puede ser complicado y no estar al alcance de nuestro poder adquisitivo. Y sobre todo cuando queremos que nos financien el 100% del precio de compraventa, contando con la dificultad que tiene hoy en día. En este contexto, son muchas las personas que buscan otras alternativas, a la hora de acceder al mercado inmobiliario.

Una de ellas, es la de construirse su propia casa nueva a su gusto. Tomando la decisión de ser autopromotores y solicitando financiación a las entidades bancarias, para llevar a cabo el proyecto.

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¿Qué es una hipoteca autopromotor?

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Una hipoteca autopromotor es un préstamo destinado a las personas que quieren construir su propia casa. Para este tipo de proyectos, la entidad ofrece un producto similar a una hipoteca convencional, pero con algunas diferencias y requisitos.

El requisito principal, que se solicita por parte de las entidades bancarias a los clientes que están interesados en este tipo de operaciones, es que deben de ser propietarios de un terreno urbanizable libre de cargas.

El propósito del préstamo es construir una casa, por eso se requiere un terreno en el que se pueda construir. Esto significa que el banco facilitará la financiación a medida que el proyecto avance, una vez que el futuro propietario haya iniciado la construcción.

Suele haber un fondo de reserva inicial, determinado conjuntamente por el banco y el cliente, y el saldo se recibe según un calendario predeterminado, siempre que haya un arquitecto que certifique el avance de las obras.

Por sus características, las condiciones del préstamo varían en función de la situación del usuario y del tipo de obra a realizar, por lo que en la práctica es un producto individual para cada usuario. El importe del préstamo autopromotor debe ser el mismo que el de otras hipotecas. Por lo general, los constructores pueden recibir del banco el 80% del valor de la propiedad.

El resto debe ser aportado por el promotor, lo que equivale al 20% más la comisión. Ayuda totalmente gratuita para encontrar un préstamo hipotecario para autopromoción.

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▶️ VIDEO explicación: Hipotecas para autopromotores ¿Cómo solicitarlas?

¿Qué debo saber de una hipoteca autopromotor?

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Como hemos mencionado, una hipoteca autopromotor es una hipoteca especial para personas que necesitan financiar la construcción de su propia casa.

A diferencia de una hipoteca para la compra de una casa ya construida, una hipoteca autopromotor permite al Banco financiar la construcción de una casa.

El importe del préstamo no supera el 100% de los costes reales de construcción, y en el caso de un edificio terminado, siempre es hasta el 80% del coste de reposición.

La Hipoteca Autopromotor del Banco suele ofrecer plazos de amortización de hasta 30 años para la primera vivienda y de 25 años para la segunda, con una carencia máxima de dos años.

¿El coste del terreno está incluido en la hipoteca autopromotor?

La Hipoteca Autopromotor sólo financiará la construcción de la vivienda y uno de los requisitos es que se acredite previamente la propiedad del terreno en el que se construirá la vivienda.

Sin embargo, si primero necesitas comprar el terreno donde se construirá la casa, y vas a necesitar financiación para ello, es recomendable que nos consultes previamente antes de iniciar las gestiones.

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¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?

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Una hipoteca autopromotor es cuando un banco te da una cantidad fija de financiación para que puedas construir tu propia casa.

Este importe varía en función del proyecto y de las personas implicadas.

Así, a medida que avanza la construcción, el banco libera los fondos aportados y los deposita en la cuenta del originador, lo que le permite realizar los pagos al constructor.

Para que el banco libere los fondos, el cliente debe presentar una estimación del valor de la obra realizada por un tasador, que debe certificar que la obra se ha realizado de acuerdo con un certificado de obra firmado por el arquitecto responsable del proyecto.

Por lo general, se concede un gran préstamo al principio, seguido de un préstamo intermedio y un gran préstamo al final de la obra.

Además, los bancos suelen ofrecer un periodo de carencia durante la construcción.

De este modo, el propietario de la vivienda no comienza a pagar la deuda, sino que sólo empieza a pagar los intereses, de modo que no se ve agobiado por los elevados pagos.

Al final del periodo de carencia (que se calcula que es de unos dos años, equivalente al periodo de construcción de la propiedad) se inicia el reembolso de acuerdo con las cuotas acordadas o la diferencia de precio.

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Condiciones del préstamo para la construcción de viviendas

Este dinero no suele concederse de la misma forma que una hipoteca normal, pero los requisitos para obtener un préstamo serán los mismos que para otras viviendas. Además de cumplir con los requisitos de solvencia de una solicitud de hipoteca convencional, una hipoteca autopromotor requiere una serie de condiciones especiales:

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  • La casa debe estar fijada al terreno, es decir, debe tener cimientos.
  • El terreno en el que se construye la casa debe estar dentro de los límites de la ciudad.
  • Es necesario obtener el permiso del Colegio de Arquitectos. Los proyectos de construcción son diseñados por arquitectos y aprobados por un colegio de arquitectos.
  • Hay que elaborar un presupuesto de ejecución. El presupuesto de la construcción lo prepara el estudio de arquitectura.
  • El terreno debe estar inscrito en el registro de la propiedad.
  • Las casas deben tener un certificado de eficiencia energética. La elección de ciertos materiales determina que la casa cumpla las normas europeas.
  • Los interesados deben demostrar que son propietarios de la parcela y que está inscrita en el Registro de la Propiedad.
  • El permiso de construcción se presenta en el ayuntamiento correspondiente y el Ayuntamiento debe expedir un permiso municipal.

Consejos para solicitar un préstamo hipotecario para construir su propia casa

Solicitar un préstamo hipotecario es una decisión importante en la vida de todos. Si la solicitud de un préstamo suele ser difícil, la tarea lo es aún más si se tiene en cuenta que la casa la construye el propietario.

Por ello, es aconsejable tener en cuenta algunas cosas antes de emprender el viaje. Poseer un terreno y tener ahorros suficientes para iniciar un proyecto de construcción.

Solicita varios presupuestos antes de elegir una empresa de construcción. Conoce el valor de mercado de su casa. Para ello, es importante tener en cuenta la ubicación en la que se construirá el inmueble y la demanda de viviendas en la zona. Comprueba las condiciones de la hipoteca para asegurarte de que el producto es adecuado para el proyecto y tu propia situación financiera.

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Compara la mejor hipoteca autopromotor con HPM Financial Services

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Si construir la casa de tus sueños no es fácil, solicitar y obtener la mejor hipoteca autopromotor tampoco lo es. La diversidad de productos que ofrecen actualmente los bancos hace que la elección sea cada vez más compleja, y HPM Financial Services ofrece diferentes tipos de productos adaptados a las características específicas de cada usuario.

Con nosotros, a través de un asesor financiero hipotecario podrás beneficiarte de un servicio exclusivo y personalizado con una importante mejora de condiciones y reducción de gastos, con nuestros servicios de asesoría personalizada nuestros clientes pueden explorar todas las opciones y elegir la que mejor se adapte a su situación financiera y a sus circunstancias personales.

Y si tienes dudas sobre qué tipo de hipoteca necesitas o simplemente quieres que alguien te ayude con el proceso de solicitud y el papeleo, te invitamos a llamarnos y a contactar con nuestros Asesores Hipotecarios.

¿Cuáles son los requisitos para contratar un préstamo autopromotor?

En primer lugar, se realiza un estudio económico-financiero para analizar la solvencia del cliente y la viabilidad de su propuesta. En ese estudio, se solicitará toda la documentación que razonablemente pueda considerarse necesaria para analizar la operación. Y además habrá que cumplir con una serie de condiciones específicas.

Para solicitar una Hipoteca Autopromotor se requiere cumplir con una serie de condiciones específicas:

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  • Disponer de un terreno urbanizable en propiedad, el solicitante deberá de justificar que es propietario del terreno y que está inscrito debidamente en el Registro de la Propiedad. En muchos de los casos, las entidades bancarias solicitarán que el terreno se encuentre libre de cargas.
  • Tener un proyecto de obra elaborado por un arquitecto y visado por el Colegio de Arquitectos.
  • Solicitar una licencia de construcción en el ayuntamiento que corresponda.
  • Disponer de un presupuesto de ejecución elaborado por una empresa constructora.

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    ¿Se incluye el precio que tenemos que pagar por la adquisición del suelo en la Hipoteca Autopromotor?

    Esta es una pregunta bastante frecuente que nos hacen los clientes cuando van a solicitar financiación para una autopromoción. La respuesta es que no, la Hipoteca Autopromotor está creada para financiar la construcción de la vivienda y uno de sus requisitos es acreditar previamente la propiedad del terreno en el que se va a construir. Las entidades bancarias pueden llegar a financiar hasta el 100% del proyecto.

    ¿Qué opciones tengo si necesito también financiación para la adquisición del suelo?

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    En HPM FINANCIAL SERVICES, tenemos la solución a este problema que es muy habitual, cuando solicitamos este tipo de préstamo hipotecario. Podemos conseguir financiación previamente para la adquisición del suelo, y luego solicitar el préstamo autopromotor. No obstante, será necesario realizar un estudio previo al cliente, ya que puede diferir el % de financiación dependiendo del caso.

    Recomendamos siempre a nuestros clientes que se encuentran en esta situación, que nos consulten previamente para analizar toda la operación en su conjunto y poder crear una estrategia adecuada. Logrando de esa forma asegurarnos el éxito y conseguir la financiación que realmente necesitamos para abordar la operación.

    Hipoteca Autopromotor: financiación por tramos

    Cada entidad bancaria establece sus propios requisitos a la hora de conceder este tipo de préstamo hipotecario, pero existe un denominador común entre ellas, que es la disposición de los fondos por tramos. Las entidades bancarias van realizando las disposiciones de fondos, según se van finalizando ciertas fases de la construcción. Esta es una característica única que diferencia esta hipoteca del resto, la disposición de los fondos se realizan por tramos y no de una sola vez.

    Vamos ahora a poner un ejemplo de cómo sería la disposición de fondos, cuando la entidad bancaria nos financia el proyecto y el 50% del precio de compraventa en la adquisición del suelo:

    • Disposición inicial: En esta primera disposición de fondos, recibiremos el 50% del precio que nos cueste el terreno. Debiendo el cliente de aportar el otro 50% más los correspondientes gastos de escritura para formalizar la operación de adquisición en notaría.
    • Disposición de certificaciones: Las entidades bancarias van realizando disposiciones de fondos según se va construyendo la vivienda, será necesario que el arquitecto delegado en el proyecto, presente las correspondientes certificaciones de ejecución de obra, una vez que se vayan finalizando las distintas fases.
    • Disposición de fin de obra: Esta es la última disposición de fondos que se realiza y es para pagar la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad del inmueble.
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    Si estás pensando en que esta opción es la mejor para tí y tu familia, no lo dudes y contacta con nuestra empresa. Te ayudaremos a conseguir las mejores opciones de financiación para tu proyecto, y con muy buenas condiciones. Hemos gestionado muchas hipotecas autopromotor en los últimos años, generando gran satisfacción a nuestros clientes, gracias a los resultados obtenidos.

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    Preguntas frecuentes sobre hipotecas autopromotor

    ¿Qué es una hipoteca autopromotor?

    La hipoteca solicitada para la autopromoción inmobiliaria está dedicada a la construcción de la propia casa o vivienda.

    Las hipotecas autopromotor son, por tanto, productos especiales que proporcionan financiación para la construcción de una casa en su propio terreno.

    Además de los usos tradicionales, el préstamo también puede utilizarse para la construcción de una segunda vivienda o con fines de inversión en la creación de viviendas.

    Su finalidad es diferente a la de las hipotecas convencionales, que financian la compra de una vivienda.

    Además, estos productos no desembolsan el dinero en una sola vez, tienen tasas ligeramente más altas y requieren documentos especiales al solicitarlos.

    Aquí te respondemos a todas las respuestas, en nuestra página encontrarás toda la información que necesitas sobre las hipotecas autopromotor para financiar construcción de viviendas.

    ¿Qué bancos ofrecen hipotecas autopromotor?

    En primer lugar, es posible que te preguntes qué bancos financiarán los costes de la hipoteca autopromotor de tu futura vivienda.

    La realidad es que muy pocos bancos ofrecen abiertamente hipotecas autopromotor, pero si negocias y puedes pagar, la mayoría de los bancos aprobarán tu solicitud.

    En la actualidad existen bancos que ofrecen préstamos para la construcción de tu futura vivienda o del terreno en el que se construirá.

    Por nuestra experiencia conocemos bancos en España que ofrecen hipotecas para comprar un terreno y construir una casa al mismo tiempo.

    Además, estas organizaciones no requieren seguros ni servicios adicionales para conseguir tipos de interés competitivos y reembolsos de préstamos asequibles.

    Se trata de una opción interesante para que los clientes extranjeros que no residen en España construyan una segunda vivienda en nuestro país, ya que se no exige la domiciliación de la nómina ni otro tipo de contactos (como la apertura de una cuenta), lo que supone una gran ventaja para este colectivo.

    ¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?

    Solicitar un préstamo a los bancos implica prácticamente el mismo procedimiento que para una hipoteca convencional: hay que ir al banco, presentar los documentos necesarios (que se explican más adelante), solicitar una tasación y esperar a que se apruebe.

    Si el banco decide que la operación es viable, sólo tendrá que firmar el préstamo en una notaría.

    Sin embargo, ten en cuenta que el banco no te dará todo el dinero inmediatamente después de firmar el acuerdo.

    Con una hipoteca autopromotor, el dinero se entrega en varios plazos o fases durante un periodo de unos dos años.

    • Etapa inicial: Cuando contratas una hipoteca autopromotor, el banco te da un porcentaje del importe de la misma, normalmente la mitad. Con esta cantidad, puedes pagar a la empresa constructora y empezar las obras.
    • Etapa de pago: A medida que vayas terminando la obra, el banco te pagará el importe en varios plazos. Sin embargo, para cada pago, el arquitecto encargado de la obra debe demostrar al banco que la obra se está realizando según el plan.
    • Fase de finalización: Una vez que el arquitecto confirma que la construcción está terminada y la casa está lista para ser habitada, recibes el pago final (entre el 10% y el 20% del importe del préstamo) para cubrir el resto de los costes de los constructores.

    Durante este periodo de dos años suele haber un periodo de reembolso de capital diferido. Esto significa que sólo se cobran los intereses de la hipoteca, lo que reduce la cantidad que tiene que pagar. Después de este periodo, pagará las cuotas mensuales habituales (principal e intereses) hasta que la deuda quede saldada. El plazo de amortización de una hipoteca de autoconstrucción suele ser de hasta 30 años.

    ¿Qué requisitos se necesitan para construir una casa con un préstamo hipotecario de autopromoción?

    Como hemos explicado anteriormente, para obtener una hipoteca para una vivienda de autopromotor se necesitan una serie de documentos y aprobaciones. De lo contrario, el banco rechazará tu solicitud y no podrás financiar la construcción de tu nueva vivienda.

    Estas son las condiciones que deben cumplirse:

    • Demuestra que es el propietario del terreno en el que se va a construir la vivienda mostrando una Nota simple registral (documento expedido por la Oficina del Registro de la Propiedad). Además, el terreno debe estar clasificado como urbano y libre de cargas.
    • Se requiere un permiso de construcción expedido por el Consejo Municipal del municipio donde se vayan a realizar las obras.
    • Debe haber un diseño elaborado por un arquitecto y certificado por el colegio de arquitectos de tu comunidad autónoma.
    • Debes tener un presupuesto de la obra elaborado por la empresa constructora.
    • Debes tener un certificado de eficiencia energética para la futura casa. La empresa constructora debe proporcionarlo en la fase de diseño del proyecto del contratista.

    También, por supuesto, tener un depósito, un buen trabajo y un salario suficiente y demás, y debes poder pagar.

    ¿Puedo pedir una hipoteca autopromotor sin un terreno en propiedad?

    Si no se posee un terreno, es aún más difícil conseguir financiación para la vivienda, ya que es un requisito de casi todos los bancos. Sin embargo, hay opciones disponibles para empezar. Solicita un préstamo autopromotor para financiar la compra del terreno y la construcción de la casa.

    Pide una hipoteca aparte para comprar el terreno: Por lo general, los bancos no aprobarán un acuerdo de este tipo y es poco probable que se apruebe. Sin embargo, no hay nada malo en intentarlo. Comprar un terreno con un préstamo personal: Aunque pagarás un tipo de interés más alto (alrededor del 7%) que una hipoteca, es una alternativa si otras opciones no son adecuadas.

    Sin embargo, hay que tener en cuenta que un préstamo para la compra de un terreno supondrá unas cuotas mensuales más elevadas. Por ello, conviene vigilar las cifras para no gastar más del 35% de los ingresos en terrenos o fondos personales, que es la ratio de endeudamiento máximo recomendado por el Banco de España

    ¿Cuánto dinero puedo conseguir con una hipoteca de autopromotor?

    Otra pregunta habitual sobre la hipoteca autopromotor es qué porcentaje de la construcción se puede financiar.

    Por regla general, una hipoteca para la construcción de una casa puede cubrir hasta el 80% del presupuesto de construcción, o si el valor estimado de la futura casa (determinado por un tasador antes de comenzar la construcción) es inferior.

    Por ejemplo, supongamos que una empresa constructora pide 100.000 € para construir una futura casa, y que esa casa también está valorada en 100.000 €. En este caso, el importe máximo de la hipoteca para una casa autoconstruida sería de 80.000 €.

    Así, el ahorro debería cubrir el 20% de los costes de construcción. Como no estás comprando una casa, no necesitas pagar los costes asociados a la venta, pero necesitarás fondos personales suficientes para cubrir otros costes asociados a la autoconstrucción, como el IVA del 10% del precio de la construcción, las tasas de las licencias municipales, los honorarios de los arquitectos y el coste de la preparación de los documentos de titularidad y registro.

    Debes tener en cuenta que el coste de la autoconstrucción varía considerablemente en función del municipio en el que se construya y de los honorarios del arquitecto. Por ello, es aconsejable pedir presupuestos a varios arquitectos y consultar con el ayuntamiento el coste de las distintas licencias y certificados antes de emprender cualquier acción.

    ¿Los préstamos autopromotor son más caros que las hipotecas convencionales?

    Es lógico preguntarse cuánto cuestan estos préstamos autopromotor. Por regla general, los tipos de interés de las hipotecas autopromotor son ligeramente más altos que los de los préstamos para comprar una casa.

    La razón es sencilla: cuando los bancos financian la construcción de viviendas, asumen más riesgos porque existe el riesgo de que la obra no salga según lo previsto o no se termine.

    Además, ten en cuenta que las hipotecas autopromotor pueden incluir comisiones y productos relacionados (como el seguro) además de la compra del préstamo. Por este motivo, es aconsejable leer detenidamente la letra pequeña facilitada por el banco para entender cuánto pagará en total.

    ¿Cuáles son las claves para conseguir la mejor hipoteca autopromotor?

    Como ya hemos explicado, las hipotecas autopromotor suelen ser más caras que las convencionales. Sin embargo, eso no significa que no puedas conseguir una buena oferta en estos productos.

    Aquí tienes tres consejos sobre cómo conseguir un préstamo barato para construir tu futura casa. Negocia con el mayor número posible de bancos. Cuantas más ofertas tengas, más probabilidades tendrá de conseguir una buena oferta, nosotros sabemos hacerlo con más de 20 bancos por tí.

    Además, tener otras opciones puede ayudarte a negociar un mejor precio, sobre todo si tus finanzas están en buena forma (los bancos no querrán dejarte libre). No es mala idea confiar esta tarea a un Asesor hipotecario como HPM Financial Services, ya como profesionales sabemos a qué institución debes acudir para conseguir una buena oferta.

    Dependiendo de la ayuda que necesites y de la complejidad de tu caso, se te cobrará por el trabajo, como ocurre en cualquier ámbito profesional. A cambio, puedes contratar una hipoteca y conseguir una buena oferta para tu vivienda. Si tienes muchos ahorros, utiliza este dinero para cubrir la mayor parte de los costes de construcción. Al tener menos fondos personales, el riesgo del banco es menor y estará más dispuesto a mejorar las condiciones de tu hipoteca autopromotor.

    Si te lo puedes permitir, construye una casa sostenible. Algunos bancos rebajan el tipo de interés si se supone que la casa tiene una calificación energética B o superior.

    ¿Una hipoteca autopromotor sirve para construir casas prefabricadas?

    Sí, los costes de construcción de una casa prefabricada o modular pueden pagarse con un préstamo hipotecario autopromotor. Sin embargo, la casa debe estar permanentemente fijada al terreno, es decir, no puede ser trasladada.

    No olvides que también necesitas el mismo permiso que se menciona en «Requisitos». Si la casa no está fijada al terreno, no podrás financiar la construcción con estos préstamos hipotecarios. De no poder ser así, lo que puedes hacer es solicitar un préstamo personal a un banco o entidad financiera, aunque es más caro (los tipos de interés rondan el 7%).

    ¿Cómo funciona un préstamo hipotecario autopromotor?

    Con una hipoteca autopromotor, el banco pone a disposición del cliente una determinada cantidad de dinero, en función de la situación y el proyecto del cliente, para construir su propia casa. Con este método, el banco desembolsa los fondos al cliente a medida que avanza la construcción, que luego se abonan en la cuenta del cliente para que pueda realizar los pagos al constructor.

    El banco no comprueba personalmente el avance de las obras, pero usted deberá aportar un presupuesto del aparejador, que es el responsable de que las obras se realicen de acuerdo con el certificado de obra firmado por el arquitecto.

    Aparte de que el grueso del préstamo se suele conceder al principio y el resto a medida que se realiza la obra, los bancos suelen concederle un periodo de carencia. Este periodo suele ser de dos años, durante los cuales el banco pagará los intereses del préstamo propuesto. Una vez finalizado el periodo de carencia, se inicia la devolución del préstamo según el plan de cuotas o el diferencial acordado con el banco.

    ¿Qué requisitos debo cumplir para solicitar una hipoteca autopromotor?

    Requisitos y documentos necesarios para solicitar un préstamo hipotecario autopromotor.

    • Debes ser propietario de la parcela o terreno en el que se encuentra la vivienda y estar oficialmente inscrito en el Registro de la Propiedad.
    • También es aconsejable contar con una valoración oficial del terreno. Sin embargo, el banco tendrá en cuenta el valor de la casa una vez construida para aprobar el préstamo. También es cierto que algunos bancos financiarán parte del precio de compra del terreno, por lo que no será una condición para estos bancos.
    • El permiso para construir en la parcela debe obtenerse en el ayuntamiento de la ciudad donde se encuentra tu parcela.
    • Será necesario disponer de un proyecto de construcción o presupuesto ejecutable, certificado por el sello de la sociedad de construcción.
    • Los documentos deben presentarse al banco que ha concedido el préstamo para la autoconstrucción.
    • Por último, es necesario tener unos ahorros importantes para cubrir el pago de estas tasas y documentos y cubrir parte del préstamo, el banco sólo suele financiar hasta el 80% del valor del inmueble.
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