La hipoteca solicitada para la autopromoción inmobiliaria está dedicada a la construcción de la propia casa o vivienda.

Las hipotecas autopromotor son, por tanto, productos especiales que proporcionan financiación para la construcción de una casa en su propio terreno.

Además de los usos tradicionales, el préstamo también puede utilizarse para la construcción de una segunda vivienda o con fines de inversión en la creación de viviendas.

Su finalidad es diferente a la de las hipotecas convencionales, que financian la compra de una vivienda.

Además, estos productos no desembolsan el dinero en una sola vez, tienen tasas ligeramente más altas y requieren documentos especiales al solicitarlos.

Aquí te respondemos a todas las respuestas, en nuestra página encontrarás toda la información que necesitas sobre las hipotecas autopromotor para financiar construcción de viviendas.

En primer lugar, es posible que te preguntes qué bancos financiarán los costes de la hipoteca autopromotor de tu futura vivienda.

La realidad es que muy pocos bancos ofrecen abiertamente hipotecas autopromotor, pero si negocias y puedes pagar, la mayoría de los bancos aprobarán tu solicitud.

En la actualidad existen bancos que ofrecen préstamos para la construcción de tu futura vivienda o del terreno en el que se construirá.

Por nuestra experiencia conocemos bancos en España que ofrecen hipotecas para comprar un terreno y construir una casa al mismo tiempo.

Además, estas organizaciones no requieren seguros ni servicios adicionales para conseguir tipos de interés competitivos y reembolsos de préstamos asequibles.

Se trata de una opción interesante para que los clientes extranjeros que no residen en España construyan una segunda vivienda en nuestro país, ya que se no exige la domiciliación de la nómina ni otro tipo de contactos (como la apertura de una cuenta), lo que supone una gran ventaja para este colectivo.

Solicitar un préstamo a los bancos implica prácticamente el mismo procedimiento que para una hipoteca convencional: hay que ir al banco, presentar los documentos necesarios (que se explican más adelante), solicitar una tasación y esperar a que se apruebe.

Si el banco decide que la operación es viable, sólo tendrá que firmar el préstamo en una notaría.

Sin embargo, ten en cuenta que el banco no te dará todo el dinero inmediatamente después de firmar el acuerdo.

Con una hipoteca autopromotor, el dinero se entrega en varios plazos o fases durante un periodo de unos dos años.

• Etapa inicial: Cuando contratas una hipoteca autopromotor, el banco te da un porcentaje del importe de la misma, normalmente la mitad. Con esta cantidad, puedes pagar a la empresa constructora y empezar las obras.
• Etapa de pago: A medida que vayas terminando la obra, el banco te pagará el importe en varios plazos. Sin embargo, para cada pago, el arquitecto encargado de la obra debe demostrar al banco que la obra se está realizando según el plan.
• Fase de finalización: Una vez que el arquitecto confirma que la construcción está terminada y la casa está lista para ser habitada, recibes el pago final (entre el 10% y el 20% del importe del préstamo) para cubrir el resto de los costes de los constructores.

Durante este periodo de dos años suele haber un periodo de reembolso de capital diferido. Esto significa que sólo se cobran los intereses de la hipoteca, lo que reduce la cantidad que tiene que pagar. Después de este periodo, pagará las cuotas mensuales habituales (principal e intereses) hasta que la deuda quede saldada. El plazo de amortización de una hipoteca de autoconstrucción suele ser de hasta 30 años.

Como hemos explicado anteriormente, para obtener una hipoteca para una vivienda de autopromotor se necesitan una serie de documentos y aprobaciones. De lo contrario, el banco rechazará tu solicitud y no podrás financiar la construcción de tu nueva vivienda.

Estas son las condiciones que deben cumplirse:

• Demuestra que es el propietario del terreno en el que se va a construir la vivienda mostrando una Nota simple registral (documento expedido por la Oficina del Registro de la Propiedad). Además, el terreno debe estar clasificado como urbano y libre de cargas.
• Se requiere un permiso de construcción expedido por el Consejo Municipal del municipio donde se vayan a realizar las obras.
• Debe haber un diseño elaborado por un arquitecto y certificado por el colegio de arquitectos de tu comunidad autónoma.
• Debes tener un presupuesto de la obra elaborado por la empresa constructora.
• Debes tener un certificado de eficiencia energética para la futura casa. La empresa constructora debe proporcionarlo en la fase de diseño del proyecto del contratista.

También, por supuesto, tener un depósito, un buen trabajo y un salario suficiente y demás, y debes poder pagar.

Si no se posee un terreno, es aún más difícil conseguir financiación para la vivienda, ya que es un requisito de casi todos los bancos. Sin embargo, hay opciones disponibles para empezar. Solicita un préstamo autopromotor para financiar la compra del terreno y la construcción de la casa.

Pide una hipoteca aparte para comprar el terreno: Por lo general, los bancos no aprobarán un acuerdo de este tipo y es poco probable que se apruebe. Sin embargo, no hay nada malo en intentarlo. Comprar un terreno con un préstamo personal: Aunque pagarás un tipo de interés más alto (alrededor del 7%) que una hipoteca, es una alternativa si otras opciones no son adecuadas.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que un préstamo para la compra de un terreno supondrá unas cuotas mensuales más elevadas. Por ello, conviene vigilar las cifras para no gastar más del 35% de los ingresos en terrenos o fondos personales, que es la ratio de endeudamiento máximo recomendado por el Banco de España

Otra pregunta habitual sobre la hipoteca autopromotor es qué porcentaje de la construcción se puede financiar.

Por regla general, una hipoteca para la construcción de una casa puede cubrir hasta el 80% del presupuesto de construcción, o si el valor estimado de la futura casa (determinado por un tasador antes de comenzar la construcción) es inferior.

Por ejemplo, supongamos que una empresa constructora pide 100.000 € para construir una futura casa, y que esa casa también está valorada en 100.000 €. En este caso, el importe máximo de la hipoteca para una casa autoconstruida sería de 80.000 €.

Así, el ahorro debería cubrir el 20% de los costes de construcción. Como no estás comprando una casa, no necesitas pagar los costes asociados a la venta, pero necesitarás fondos personales suficientes para cubrir otros costes asociados a la autoconstrucción, como el IVA del 10% del precio de la construcción, las tasas de las licencias municipales, los honorarios de los arquitectos y el coste de la preparación de los documentos de titularidad y registro.

Debes tener en cuenta que el coste de la autoconstrucción varía considerablemente en función del municipio en el que se construya y de los honorarios del arquitecto. Por ello, es aconsejable pedir presupuestos a varios arquitectos y consultar con el ayuntamiento el coste de las distintas licencias y certificados antes de emprender cualquier acción.

Es lógico preguntarse cuánto cuestan estos préstamos autopromotor. Por regla general, los tipos de interés de las hipotecas autopromotor son ligeramente más altos que los de los préstamos para comprar una casa.

La razón es sencilla: cuando los bancos financian la construcción de viviendas, asumen más riesgos porque existe el riesgo de que la obra no salga según lo previsto o no se termine.

Además, ten en cuenta que las hipotecas autopromotor pueden incluir comisiones y productos relacionados (como el seguro) además de la compra del préstamo. Por este motivo, es aconsejable leer detenidamente la letra pequeña facilitada por el banco para entender cuánto pagará en total.

Como ya hemos explicado, las hipotecas autopromotor suelen ser más caras que las convencionales. Sin embargo, eso no significa que no puedas conseguir una buena oferta en estos productos.

Aquí tienes tres consejos sobre cómo conseguir un préstamo barato para construir tu futura casa. Negocia con el mayor número posible de bancos. Cuantas más ofertas tengas, más probabilidades tendrá de conseguir una buena oferta, nosotros sabemos hacerlo con más de 20 bancos por tí.

Además, tener otras opciones puede ayudarte a negociar un mejor precio, sobre todo si tus finanzas están en buena forma (los bancos no querrán dejarte libre). No es mala idea confiar esta tarea a un Asesor hipotecario como HPM Financial Services, ya como profesionales sabemos a qué institución debes acudir para conseguir una buena oferta.

Dependiendo de la ayuda que necesites y de la complejidad de tu caso, se te cobrará por el trabajo, como ocurre en cualquier ámbito profesional. A cambio, puedes contratar una hipoteca y conseguir una buena oferta para tu vivienda. Si tienes muchos ahorros, utiliza este dinero para cubrir la mayor parte de los costes de construcción. Al tener menos fondos personales, el riesgo del banco es menor y estará más dispuesto a mejorar las condiciones de tu hipoteca autopromotor.

Si te lo puedes permitir, construye una casa sostenible. Algunos bancos rebajan el tipo de interés si se supone que la casa tiene una calificación energética B o superior.

Sí, los costes de construcción de una casa prefabricada o modular pueden pagarse con un préstamo hipotecario autopromotor. Sin embargo, la casa debe estar permanentemente fijada al terreno, es decir, no puede ser trasladada.

No olvides que también necesitas el mismo permiso que se menciona en «Requisitos». Si la casa no está fijada al terreno, no podrás financiar la construcción con estos préstamos hipotecarios. De no poder ser así, lo que puedes hacer es solicitar un préstamo personal a un banco o entidad financiera, aunque es más caro (los tipos de interés rondan el 7%).

Con una hipoteca autopromotor, el banco pone a disposición del cliente una determinada cantidad de dinero, en función de la situación y el proyecto del cliente, para construir su propia casa. Con este método, el banco desembolsa los fondos al cliente a medida que avanza la construcción, que luego se abonan en la cuenta del cliente para que pueda realizar los pagos al constructor.

El banco no comprueba personalmente el avance de las obras, pero usted deberá aportar un presupuesto del aparejador, que es el responsable de que las obras se realicen de acuerdo con el certificado de obra firmado por el arquitecto.

Aparte de que el grueso del préstamo se suele conceder al principio y el resto a medida que se realiza la obra, los bancos suelen concederle un periodo de carencia. Este periodo suele ser de dos años, durante los cuales el banco pagará los intereses del préstamo propuesto. Una vez finalizado el periodo de carencia, se inicia la devolución del préstamo según el plan de cuotas o el diferencial acordado con el banco.

Requisitos y documentos necesarios para solicitar un préstamo hipotecario autopromotor.

• Debes ser propietario de la parcela o terreno en el que se encuentra la vivienda y estar oficialmente inscrito en el Registro de la Propiedad.
• También es aconsejable contar con una valoración oficial del terreno. Sin embargo, el banco tendrá en cuenta el valor de la casa una vez construida para aprobar el préstamo. También es cierto que algunos bancos financiarán parte del precio de compra del terreno, por lo que no será una condición para estos bancos.
• El permiso para construir en la parcela debe obtenerse en el ayuntamiento de la ciudad donde se encuentra tu parcela.
• Será necesario disponer de un proyecto de construcción o presupuesto ejecutable, certificado por el sello de la sociedad de construcción.
• Los documentos deben presentarse al banco que ha concedido el préstamo para la autoconstrucción.
• Por último, es necesario tener unos ahorros importantes para cubrir el pago de estas tasas y documentos y cubrir parte del préstamo, el banco sólo suele financiar hasta el 80% del valor del inmueble.